雅各的天梯
  • 2020年 06月28日

在新西兰买房如何做功课

 

买房是人生大事，因为大笔的资金甚至借贷投入到买房当中，所以大家对买房是非常地谨慎又谨慎，在决定买一栋房子之前，总是想尽力了解更多，以期做出正确的决策。

买房是人生大事，因为大笔的资金甚至借贷投入到买房当中，所以大家对买房是非常地谨慎又谨慎，在决定买一栋房子之前，总是想尽力了解更多，以期做出正确的决策。

新西兰买房的流程和生意买卖的流程大同小异，如果有兴趣阅读新西兰买卖生意的流程，可以点击这里。买房和买生意两者的区别主要是买卖合同上所放的条件不同。买房子所放的条件一般有Financial Condition(贷款条件)、Builder report condition（屋况专业检查）和LIM report conditions(房屋档案查阅)等等。相信大家在网上可以搜索到不少买房流程的资料，本文就不再重复，而是将重点放在如何做好功课去调查一栋房子的各种情况。房地产中介提供的信息我们当然要好好的阅读和研究，然后做功课去查验这些信息。

康嫂

做这个功课，就少不了要和大嫂子打交道。这个大嫂子，让人又爱又恨，新西兰华人都亲切的叫她康嫂。她是谁呢？就是我们亲爱的市政厅，因为英文名字叫City Council。 Council的发音就是康嫂。新西兰的房子每年要孝敬康嫂不少钞票（地税），康嫂就需要打理好房子所处周遭的环境和设施，比如公园绿地、排水、供水、垃圾收集、路灯等等。她也自然持有很多关于房子的信息。很奇妙的是，在房子过户这个环节，我们并不需要直接和康嫂或者其他的政府机构打交道，都是由买卖双方的律师代理完成。康嫂在房屋买卖过程当中，处于超然的中立地位，只有在我们请求的时候，负责提供信息。康嫂提供信息的时候，还无不担忧我们可能会因为买了糟心的房子而迁怒于她所提供的信息，去告她，都会有免责声明，大概意思就是作为大嫂子，已经尽力了，但不保证信息完整和准确，出了问题，不要找康嫂麻烦，blabla….。我们要做的就是接受她的免责声明，不然她就不愿意提供信息给我们了。好，闲话少说，我们进到正文。

我们从康嫂那里获取信息一般有两大渠道。一个是直接向她索要Property file （房产档案），一个是上到康嫂的地理信息系统（GIS 或者 GeoMap）查阅。每个康嫂都有自己的网站，要善于使用她们的网站。比如奥克兰康嫂的网站是https://www.aucklandcouncil.govt.nz/，下面我的例子都会以奥克兰康嫂为例，其他城市的康嫂与之类似。

房产档案 （Property file）

到康嫂的网站比如奥克兰市政厅网站首页，在Search（搜索）的地方输入“property file”，最后可以找到“how to order a property file”的网页https://www.aucklandcouncil.govt.nz/buying-property/order-property-report/Pages/order-property-file.aspx。 这个网页上说明了，可以去奥克兰哪些地点可以用市政厅的电脑查阅房产档案，去看之前要事先预定（pre-order）,这样康嫂可以先为你准备好相关材料。这个要花20，30纽刀。其实更好的办法是预定一份让康嫂存在USB盘里寄给你。预定可以使用在线（Online）申请、个人亲临康嫂接待处以及邮寄申请表等等方式来完成。奥克兰市政厅接受预定后，会在10个工作日内将所有和该房产相关的档案资料都收集制作好，存入USB邮寄给你。费用大概在60-70刀。这个时间和费用每个城市的康嫂都不同。像我所在的地区康嫂，可能是因为人口少，只要5个工作日，费用只要40纽刀就可以了。因为和房产相关的各种资料散布在不同的部门，市政厅要有专人花时间来收集整理这些资料，所以需要时间和费用。

房产档案包括了这栋房子从最开始设计的图纸、施工过程各种验收环节的文档、扩建改建（如有）施工图纸、各类批文以及房契等等。如果是近期的房子，还会有康嫂颁发的CCC（Code Compliance Certificate）证书，可以简单的理解成验收证书。真的够你看几个晚上，好好钻研，里面有很多有用的信息，都靠你自己做功课了，这里就不展开。当然各个房子的资料多少都不尽相同，和房子所经历的岁月有多大的沧桑有关。比如最近一两年新的房子，资料估计就很简单，基本上就是原始施工图为主。如果是老房子经历多次扩建改建，资料可能就很丰富。需要注意的是

  1. 依靠房产档案并不能保证查出房子出过什么问题。除非房子的维修是需要向康嫂报批的，康嫂会记录下来，不然其他的普通维修，康嫂是无从知道。因此专业人士的房屋检查报告（Builder Report）就很重要了。
  2. 对比房地产档案的资料和房子的现状以及中介提供的材料，可能可以看出哪些地方是违规扩建或者改建。

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地理信息系统 （GIS 或 GeoMap）

到康嫂的网站比如奥克兰市政厅网站首页，在Search（搜索）的地方输入“GIS”找到GeoMap或者在首页什么地方就应该可以看到GeoMap或者类似的字眼，进入GeoMap页面，奥克兰康嫂的是https://www.aucklandcouncil.govt.nz/geospatial/geomaps/Pages/default.aspx 。Open GeoMaps，接受Terms and Conditions的免责声明，我们就到了GIS信息系统。如下图所示。因为篇幅所限，这里不一步一步手把手的教你如何使用这个地理信息系统，只能笼统的介绍一下，还需要靠你自己去摸索(Explore)。GeoMap最上方地址（address）搜索，可以在这里搜你想要了解的房子。在左侧是这栋房子的一些基本情况，包括房契（Title）号码，地块的编号（Legal Description），政府估价，缴纳地税等等，都可以仔细看看。

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上面这个图是地形图，大家可以从图上凹凸的样子，可以看出这栋房子是坐落在一个高台上。我们可以选择等高线（contours）模式。从下图我们可以看出这栋房子在一个山顶上，它的南面就是陡峭的山坡。

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界面上有一排的工具按钮（如下图），可以好好的研究一下，查看各种资料。

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比如我们点左起第二个按钮，又会弹出好几个按钮。

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再按那个AERIAL按钮，里面有过往好多年的卫星图

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我顺便看了下2010-2011年的卫星图，放大一看，妈耶，我那时的车停在车库门口呢，哈哈。（下图）

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如果我们选ASSETS那个按钮，里面有个Underground service(地下设施)，我们选择相应的选项，比如污水管、雨水管、饮用水管甚至煤气管道等等，可以清楚的看到这些地下管道的走向。如下图。一般很多人比较关心雨水管道的走向，不希望自己的房子刚好坐落在大型雨水管道上，或者主要的雨水集水洞就在自己家的院子附近。这些因素都会体现在房子的价格上。

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此外还可以看到很多很有趣的东西，这里不一一详细说明，靠自己慢慢摸索，在很多项目名字的右边有个“i”的符号，那个是详细说明这个项目是什么意思，你点这个”i”就明白。下面是几个例子。

比如说这里有个Flood plains

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点右边的“i”，出来一个对话框，原来意思是说百年一遇的特大暴雨的时候，按照什么什么模型来估计，可能会被水淹的区域。

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选取Flood Plains，和前面的图对比，有个蓝色的区域表示有这个风险。

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此外，还有下面这张风力大小的图示，其实主要是对房屋设计抗风级别有不同的要求，但是可以用来评估房子所处的地方一般的风力级别如何。

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在康嫂的地理信息系统上能查的东西很多，比如等高线、市政规划、海啸高危区等等，甚至你家的院子里的大树是不是属于康嫂钟爱的树种，你自己不能随便砍掉，都可以查出来。各地康嫂的地理信息系统提供的信息不是完全相同，操作界面可能也会不一样，这个就靠读者自己去摸索了。

LIM report

如果你很懒，很头疼去查阅这些资料，那只好用钱来治愈你的懒癌。花上几百纽刀，我们亲爱的大嫂子会帮你做一份LIM report，全称是Land Information Memorandum。这个LIM报告呢，其实就康嫂帮你查阅Property file和地理信息系统做一份总结报告，包括房屋可能有的潜在风险，比如水淹、滑坡等等，有无雨水管从地下经过等等。一般买房合同里会加入LIM report条件，很多人还是愿意花上这笔钱让康嫂做一份，但是你有能力自己分析想省点大洋的话，或者看了LIM报告还想看更多的细节的话，可以透过上面两个渠道来了解。当然，还有可能我不知道的渠道，请有经验的大神留言告知，让我学习学习。

其他

专业信息网站

QV网站，网址是www.qv.co.nz。它是一个房地产信息专业网站，里面有的信息是免费的，有的信息是付费的。可以好好的浏览，发掘有用信息，愿意花钱的话，可以向他们购买信息。比如房子的历史成交记录，不过看了后往往会吐血，怎么这个房子二三十年前才10几万，现在要卖150万呢？哈哈。

Property Guru 网址是https://www.corelogic.co.nz/。这个更加专业，一般人可能用不上。

估价网站

新西兰有好几个估价的网站，可以用来参考。这些估价网站，是使用计算机系统，根据一些数学模型来自动估价，并未到现场查看房屋后再估价，不一定准确，银行一般也不会承认，但是可以作为我们买房子的参考依据。

此外还有政府网站https://www.settled.govt.nz/，里面有很多关于买房卖房的有用信息，可以仔细阅读。各地的康嫂网站有大量关于房产的信息，一定要好好挖掘。

当然，花钱请专业的建筑师上门检查屋况的报告（builder report），是十分宝贵的一手资料。现在有些买家可能还会要求进行毒屋检测，去查看一下这栋房子原来有没有人在里面吸毒或者制造毒品。

以上信息，希望能够帮助到大家！:-) 如你觉得哪个朋友用得上，可以转发给他/她。当然还有很多其他的工具，我并不知道，如果你知道，可以留言告知，不胜感谢

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附录：新西兰各主要城市的地理信息系统

对于新西兰的生活，大家有什么想了解的，可以留言。如果是网上的信息比较少或者不齐全，又在我能力范围内或者我有兴趣的，我会找个机会来写写相关内容。

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